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如今很多80后開(kāi)始成為買(mǎi)房的主力軍,但是很多人卻不知道按揭房買(mǎi)賣(mài)合同需要注意思哪些,今天,小編就給大家介紹下按揭房買(mǎi)賣(mài)合同注意事項(xiàng)有哪些。
1、按揭房買(mǎi)賣(mài)合同核實(shí)產(chǎn)權(quán)是否清晰:賣(mài)方必須是房屋的所有人,通過(guò)查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)證和產(chǎn)權(quán)人身份證核實(shí),確認(rèn)無(wú)誤即可。只樣做到這一點(diǎn),你才能防止無(wú)效買(mǎi)賣(mài)合同的出現(xiàn)或者合同詐騙案情況的發(fā)生。否則,糾紛在所難免。
2、按揭房買(mǎi)賣(mài)合同核實(shí)房屋狀況:你一定要謹(jǐn)慎對(duì)待看房行為,至少應(yīng)核實(shí)以下幾個(gè)方面:
①按揭房買(mǎi)賣(mài)合同,房屋建筑狀況。如房屋坐落、戶型、結(jié)構(gòu)、朝向、通風(fēng)、采光、質(zhì)量、面積、層高、裝修、家具等。
②房屋小區(qū)狀況。如周邊交通、生活配套、小區(qū)綠化、噪聲、電梯、保安、業(yè)委會(huì)、物業(yè)管理等。
③房屋權(quán)利情況。如土地使用權(quán)類(lèi)型、使用期限、土地及房屋用途、按揭房買(mǎi)賣(mài)合同、房屋所有權(quán)性質(zhì)、房屋共有人情況、房屋是否存在抵押、出租、查封、凍結(jié)轉(zhuǎn)讓、列入拆遷范圍等等。這些情況的核實(shí),有利于你控制好交易的實(shí)際成本和風(fēng)險(xiǎn),比如房屋的裝修,有利于評(píng)估二次裝修的費(fèi)用;土地使用權(quán)為劃撥的,涉及補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金;房屋租賃期未滿的,涉及承租方有權(quán)租住至期滿以及優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán);房屋仍在抵押期內(nèi)的,則涉及登記過(guò)戶前先行解除抵押的問(wèn)題;被查封或凍結(jié)轉(zhuǎn)讓的房屋,則在解除凍結(jié)之前不得買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)等等,你要先做到充分了解房屋狀況之后再履行合同才會(huì)讓你放心省心。
3、明確交易程序:二手房交易可分為看房、簽約、按合同約定時(shí)間付房款、過(guò)戶、交房幾大步驟。如果房屋涉及抵押或買(mǎi)方需要按揭付款的,還需要辦理相關(guān)的解除抵押或按揭貸款等手續(xù)。
(1)看房、簽約: 看房滿意后,買(mǎi)方?jīng)Q定購(gòu)房,應(yīng)與賣(mài)方確定合同的內(nèi)容,如房屋狀況、付款方式、交房條件、解押手續(xù)、買(mǎi)賣(mài)合同備案過(guò)戶、違約責(zé)任、稅費(fèi)承擔(dān)等等。房屋中介公司為體現(xiàn)其居間身份,往往作為合同第三方。由于房管局大多提供二手房買(mǎi)賣(mài)合同范本并要求交易雙方使用,因此實(shí)踐中買(mǎi)賣(mài)雙方常常還需要按照范本重簽買(mǎi)賣(mài)合同,可以說(shuō)這兩份買(mǎi)賣(mài)合同都是有效的,買(mǎi)賣(mài)雙方可以約定兩個(gè)版本合同發(fā)生沖突的解決原則,否則通常以后簽的協(xié)議為準(zhǔn)。所以注意讓兩個(gè)版本的合同內(nèi)容保持一致,是你和賣(mài)方雙方都務(wù)必注意的問(wèn)題。
(2)按合同約定付房款:支付房款是買(mǎi)方的主要義務(wù),一般有一次性付款或者按款付款兩種方式。前者常需要雙方足夠互信、買(mǎi)方有足夠資金、賣(mài)方已取得房產(chǎn)證、房屋可立即交付使用、房屋轉(zhuǎn)讓不存在(或可立即解除)抵押等權(quán)利限制等條件,按交易進(jìn)度支付房款(簽合同付定金/過(guò)戶后付大部分房款/交房后付余款)。后者則簽合同付定金/簽按揭合同付首期款/余下的房款由銀行打到賣(mài)方帳戶上)。
(3)交房:交房有利于防止賣(mài)方一房?jī)少u(mài)的機(jī)會(huì),買(mǎi)方也可以盡快使用房屋,但需要明確以下事項(xiàng):
①交房的時(shí)間和條件。交房一般與尾款支付同時(shí)或稍后進(jìn)行,如無(wú)約定交鑰匙視同交房。雙方應(yīng)明確交付房屋狀況,如賣(mài)方負(fù)責(zé)清空房間,不得留有大件廢棄家具等。
②物業(yè)費(fèi)、水電費(fèi)等承擔(dān)方式。通常買(mǎi)方自收房后開(kāi)始繳納,賣(mài)方應(yīng)提供此前最后繳費(fèi)證明。
③房屋出租的,應(yīng)約定交房后由誰(shuí)收取剩余租金或買(mǎi)方如何重簽租賃合同等。
(4)過(guò)戶:過(guò)戶即將房屋的權(quán)屬人由賣(mài)方變更為買(mǎi)方。雙方對(duì)此須明確:
①到房管局辦理買(mǎi)賣(mài)合同登記和過(guò)戶的時(shí)限,一般為賣(mài)方取得產(chǎn)權(quán)證或解除抵押后的某一時(shí)間。
②過(guò)戶所涉稅收和費(fèi)用的承擔(dān)。
③買(mǎi)方的人數(shù)。買(mǎi)方應(yīng)確定過(guò)戶后產(chǎn)權(quán)證上登記的權(quán)屬人,避免簽約后家庭成員變化再考慮變更或增減房屋權(quán)屬人情形出現(xiàn)。
④戶口遷出。在賣(mài)方(原戶主)未遷出前,現(xiàn)行政策不同意買(mǎi)方(新戶主)戶籍遷入,因此賣(mài)方戶口遷出交易房屋的時(shí)限應(yīng)予以約定。
4、明確違約責(zé)任:和賣(mài)方要明確嚴(yán)格的違約責(zé)任,是雙方誠(chéng)信履行二手房買(mǎi)賣(mài)合同的保障。實(shí)踐中,小額的定金處罰或簡(jiǎn)單的“違約方應(yīng)承擔(dān)守約方損失”,缺少實(shí)際效果。當(dāng)房?jī)r(jià)波動(dòng)、資金不足、稅費(fèi)改革等情況出現(xiàn)時(shí),一方拖延或拒絕履行合同的情形時(shí)有發(fā)生。如有的買(mǎi)方簽約后認(rèn)為房?jī)r(jià)偏高或不想支付過(guò)戶稅費(fèi),就拖延辦理過(guò)戶手續(xù),致使賣(mài)方交房后無(wú)法及時(shí)收到余款;有的賣(mài)方發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)飆升,則稱未征得其他共有人同意的買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效,要求買(mǎi)方退房。因此,雙方在簽約時(shí)就應(yīng)當(dāng)明確違約責(zé)任,具體應(yīng)注意以下幾點(diǎn):
①合同義務(wù)的履行時(shí)限必須是簡(jiǎn)單易定的日期,盡量避免抽象的“之前”“之后”表述。
②每項(xiàng)主要義務(wù)均應(yīng)有違約責(zé)任一一對(duì)應(yīng)。
③違約責(zé)任承擔(dān)方式應(yīng)首選違約金,數(shù)額應(yīng)考慮違約造成的損失,但以不超過(guò)總房款的20%為宜,因?yàn)檫`約金被認(rèn)為過(guò)高時(shí)法院會(huì)依法調(diào)低,反而又處于不確定狀態(tài)。
④應(yīng)約定如解除合同,買(mǎi)方支付占用房屋期間使用費(fèi)用的計(jì)算方法以及賣(mài)方承擔(dān)買(mǎi)方裝修損失的計(jì)算依據(jù)。另外,守約方主張權(quán)利的成本如訴訟費(fèi)、律師費(fèi)也可約定由違約方承擔(dān)。
總之,在按揭房買(mǎi)賣(mài)合同中堅(jiān)持以上原則,嚴(yán)格確認(rèn)產(chǎn)權(quán)情況、交易程序和違約責(zé)任,將大大降低買(mǎi)賣(mài)雙方的交易風(fēng)險(xiǎn),特別是買(mǎi)方的風(fēng)險(xiǎn)。
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