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什么是房貸險？房貸險有什么好處？人們往往在發(fā)生重大意外事故的時候才想起保險的好處，殊不知保險是越早投保越有好處。

上海“11·15”特大火災(zāi)發(fā)生以后，讓房貸險重新回到人們的視野。據(jù)上海保監(jiān)局網(wǎng)站信息顯示，截至11月23日中午，經(jīng)排查，上海“11·15”特大火災(zāi)共有9家產(chǎn)險公司涉及賠案58件，其中，房貸險18件，保額1197.31萬元。房貸險的重要性在經(jīng)歷了這次火災(zāi)之后再次凸顯。

　　房貸險概念

個人抵押商品住房保險，簡稱"房貸險"，房貸險包括了房屋險和還貸保證保險,是既保房屋又保人的。房屋險保的是房產(chǎn)的安全，如遭受火災(zāi)、爆炸、暴風等造成損失的賠償。還貸保證保險則是在借款人因意外傷害而喪失還款能力時，由保險公司向銀行還款的保證保險。它的基本操作模式是：房產(chǎn)商將商品房銷售給需要貸款的業(yè)主，業(yè)主向銀行申請貸款，銀行要求業(yè)主將所購的房屋進行抵押，并向其指定的保險公司購買房貸保險。銀行憑著房屋抵押借款合同和房貸保險等給予貸款。

　　什么是夫妻房貸險?

夫妻房貸險，保險對象由一人增加到了兩人，即無論投保人夫妻雙方中任何一方遭受保險事故，夫妻雙方的還貸責任都將全部由保險公司承擔。它是繼強制房貸險取消之后，升級后的一種新的險種。在貸款期間，萬一借款人因意外導(dǎo)致死亡或傷殘，保險公司即代為償還相應(yīng)的全部或部分貸款，既不向借款人或其家人追索代償款，也不收回購置房產(chǎn)。因此投保人獲得保障的幾率大大增加。另外，保險期限可以自主選擇。

　　原強制房貸險局限性

看似保障齊全的房貸險之所以受到借款人的質(zhì)疑，除了其強制性外，還確實存在不合理之處。其一，房貸險由貸款人購買，第一受益方卻是銀行，實際上是銀行避風險客戶掏腰包。其二，房貸險保費的計算包含了房屋險和還貸保證保險兩部分，而對絕大部分借款人來說，房屋出現(xiàn)風險的幾率很小，僅需要還貸保證保險即可。

　　強制房貸險取消

人民銀行于1998年頒布實施的《個人住房貸款管理辦法》相關(guān)規(guī)定確立了房貸險強制保險的地位，8年來，商業(yè)銀行一直將此險種列為按揭業(yè)務(wù)的必要條件。但從06年起，由于房貸險業(yè)務(wù)不斷松動等諸多原因，商業(yè)銀行開始陸續(xù)取消房貸險的強制做法。06年6月底，保監(jiān)會下發(fā)通知，對房貸險的貸款金額、保險期以及繳費方式等進行了嚴格規(guī)定，力促房貸險的升級換代。

據(jù)了解，2006年以前，房貸險曾是商業(yè)銀行審批房貸的必要條件，購房者只有購買房貸險才能向銀行申請按揭貸款；2006年，大部分銀行已經(jīng)不再強制要求貸款客戶購買房貸險，甚至銀行打出“非強制房貸險”吸引客戶。實際上購房借款人購買房貸險的比例相當?shù)?，相當部分人在購房時為了省下幾千元，就放棄購買房貸險。而大多數(shù)貸款買房人在提前還清房貸后，都不約而同地選擇了將房貸險退保。

據(jù)有關(guān)媒體報道，根據(jù)上海市保險同業(yè)公會統(tǒng)計，截至今年10月31日，由于退保金額大于保費收入，全市房貸險業(yè)務(wù)賬面收入為-5817萬元。全市財險公司中，至少有20家公司房貸險業(yè)務(wù)收入為零，11家公司賬面收入為負數(shù)。面臨如此尷尬局面的房貸險，真的“一無是處”嗎？其實并非如此。

房貸險，即個人貸款抵押房屋保險。對于房貸險而言，買房人是投保人，保險費由投保人支付，銀行是受益人，當發(fā)生保險合同約定的保險事故時，由保險公司承擔賠付責任，銀行作為受益人獲得保險金。目前市場上的房貸險由兩部分保險責任組成：財產(chǎn)損失和還貸保證。一旦房屋出現(xiàn)因火災(zāi)、暴風、洪水等自然災(zāi)害（地震除外）發(fā)生損毀的，保險公司將根據(jù)保險合同約定進行理賠，或者是貸款人出現(xiàn)死亡和重大傷殘時，保險公司將代為償還全部剩余貸款。

看來如此重要的房貸險卻被冷落多年，其實是有深層次原因的。一方面，是條款上的苛刻。如“房貸險”條款中明確規(guī)定，因為戰(zhàn)爭、自殺、酒后駕車等造成的被保險人死亡，將作為免責條款，投保人得不到保險公司的賠償。同時，對于失業(yè)等因素造成被保險人無法還貸，也不予理賠；而在自然災(zāi)害導(dǎo)致的房屋倒塌中，則規(guī)定如果是地震不能理賠。

另一方面，房貸險保費曾一度采取由銀行一次性代收的方式，保險公司也一次性向銀行支付全部手續(xù)費。但按規(guī)定，如購房者提前還貸，保險公司需將未到期責任年限的保費全額退還，但銀行卻不會返還已經(jīng)收取的手續(xù)費，因此保險公司的積極性也不高。

實際上，保險公司發(fā)展房貸險，最擔心的是客戶提前還貸問題。這一問題如今可以更靈活地處理。有專家指出，為了避免房貸險退保房屋處于脫保狀態(tài)，保險公司還推出房貸險和家財險轉(zhuǎn)換的服務(wù)。當客戶辦理房貸險退保之后，可以用全部或部分的退保金，以較為優(yōu)惠的價格投保家財險，獲得家庭財產(chǎn)、家庭裝潢、人身意外、個人責任在內(nèi)的綜合保障。

此外，保險公司應(yīng)加大房貸險的產(chǎn)品創(chuàng)新力度，讓客戶更好地選擇適合自己的產(chǎn)品，不僅有利于促進保險公司業(yè)務(wù)發(fā)展，使逐漸被人們所忽略的的房貸險“咸魚翻身”，同時也能給老百姓提供更多的保障。

　　如何讓房貸險的作用發(fā)揮到最大？

問題一銀行是房貸險第一受益人？

銀行和政府要求保房貸險的目的：一是保證貸款最直接和有效的收回，二是保證房屋作為抵押物的安全。因此，發(fā)生大額的賠款應(yīng)首先保證歸還銀行貸款，如果借款人有能力在出事后保證還款，銀行也可以不享受賠款，但是必須保證有優(yōu)先選擇的權(quán)利。

保險公司是為銀行和投保人提供保險服務(wù)的，是按照銀行和投保人的約定提供服務(wù)，保險公司不能指定受益人。在貸款合同中，銀行要求作為第一受益人，也可以理解為合同的約定義務(wù)。因此，在還清貸款前，房貸險是不能變更受益人的。

問題二房貸險交多少誰說了算？

目前，本市開辦個人抵押貸款房屋保險的財險公司包括人保、太平洋、太平等多家保險公司，但其條款、費率、手續(xù)費標準，以及保單的格式目前均不統(tǒng)一。

據(jù)記者了解，天津市房貸險的保險金額是按照銀行的規(guī)定計算，一般按照房屋的購置價或貸款本金加利息計算，個人不能自行確定。保險費率是按照貸款年限有所不同，但保險金額不隨貸款年限變化。

問題三：提前還貸退保不合算

由于央行提高了貸款利率，近來很多有償還能力的人選擇了提前還貸。當他們得知能夠退保時，又急匆匆辦理退保手續(xù)。但中國人保天津分公司個險營銷部副總經(jīng)理崔志勇告訴記者，提前退保，保險人不僅會損失一部分手續(xù)費；一旦房屋出險，就會落得房、財兩空的境地。

問題四：房貸險現(xiàn)在也可保生命

去年，在原有《個人貸款抵押房屋保險》的基礎(chǔ)上，人保財險又推出了《個人貸款抵押房屋綜合保險》。兩個條款的主要區(qū)別是房貸險綜合險除負責賠償條款約定的自然災(zāi)害和意外事故導(dǎo)致的房屋損失外，還負責借款人因意外傷害死亡和高度殘疾后，保險公司將賠償其所欠的貸款。而前者只負責賠償條款約定的自然災(zāi)害和意外事故導(dǎo)致的房屋損失。