商業(yè)貸款是時下不少房奴的選擇，如何計算利率直接影響房奴每個月的經(jīng)濟負擔(dān)。除了基準利率將隨國家的信貸政策在一定周期內(nèi)有所調(diào)整之外，選取何種貸款方式也將影響其利率。目前，在銀行貸款時共有兩種貸款方式，分別為等額本息法和等額本金法。

個人公積金房貸利率按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。根據(jù)津房改[1999]20號文件《關(guān)于調(diào)整房改資金存、貸款期限和利率的通知》規(guī)定，貸款期限1-5年(含5年)的貸款按月利率3.45‰執(zhí)行;貸款期限5年以上的貸款按月利率3.825‰執(zhí)行。

組合貸款中銀行個人住房商業(yè)貸款利率，按人民銀行規(guī)定執(zhí)行?，F(xiàn)行銀行個人住房商業(yè)貸款利率為：貸款期限1-5年(含5年)的貸款月利率4.425‰;貸款期限5年以上的貸款月利率4.65‰。

公積金房貸利率按照國家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，貸款期限在1年以內(nèi)的，實行合同利率，遇法定利率調(diào)整，不分段計息；貸款期限在1年以上的，遇法定利率調(diào)整，于下年年初開始，按相應(yīng)利率檔次執(zhí)行新的利率。

央行上海總部表示，根據(jù)2010年5月住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行和中國銀監(jiān)會的聯(lián)合發(fā)文，對于商業(yè)性個人住房貸款的第二套住房認定標準，是以家庭為單位，認房又認貸。目前，各行依然嚴格執(zhí)行這一規(guī)定。不過，央行也表示，各家銀行可以根據(jù)自己的信貸額度，資金松緊情況考慮發(fā)放貸款，具體細則由銀行自己把握。此外，在上周五的新規(guī)出臺之前，已經(jīng)花錢把孩子的名字從房產(chǎn)證上去除的家庭，現(xiàn)在也不必特別懊惱。因為如此一來，孩子購買婚房將有資格從銀行貸款。

二手房按揭貸款流程：

一、要購買的二手房必須已辦理《房屋所有權(quán)證》，產(chǎn)權(quán)明晰并具備符合政府規(guī)定的進入房地產(chǎn)市場流通條件。房屋的房齡不能超過15年。

二、選擇貸款銀行，進行房產(chǎn)評估。

三、填寫借款申請表，并向貸款銀行提交下列資料：

二手房按揭貸款流程買房人需要準備的資料：

1、借款人及配偶身份證、戶口簿、結(jié)婚證（如單身，需提供戶籍所在地民政部門開具的單身證明）；

2、經(jīng)濟收入證明；

3、商品房買賣合同（雙方買房協(xié)議）；

4、首付款收條或存在該行的首付款證明憑證。

5、貸款人的貸款到期日，不能超過法定退休年齡（男65歲女60歲）

6、房齡不能超過15年。

二手房按揭貸款流程賣房人需要準備的資料：

1、售房人（含共有人）身份證明及復(fù)印件、婚姻狀況證明、戶口簿；

2、產(chǎn)權(quán)證、土地證。

四、銀行對買賣雙方送交的資料的真實性、合法性、合規(guī)性及供款人的資信進行審查，審查合格后，出具《貸款承諾函》給買方，銀行會注明提供幾成，幾年按照貸款。

五、買方將購房的首期款存入該行的帳戶，由銀行凍結(jié)，售房人在首期款交付、《貸款承諾函》簽訂后，到房地產(chǎn)交易管理中心辦理房屋交易手續(xù)。

六、房屋交易手續(xù)及新《房屋所有權(quán)證》辦理完畢后，買房人與貸款銀行簽訂借款合同，辦理抵押、保險等有關(guān)擔(dān)保手續(xù)。

七、借款合同生效，資金劃入買方的指定帳戶，然后買方將貸款和首期款一并交付給售房人。

購房貸款利率表及最新貸款流程

活期存款 0.50

整存整取定期存款 -

三個月 2.85

半年 3.05

一年 3.25

二年 4.15

三年 4.75

五年 5.25

各項貸款 -

六個月 5.85

一年 6.31

一至三年 6.40

三至五年 6.65

五年 6.80